russianmemory.ru Историк-генеалог Семёнов Виталий (ouranopolis) wrote,
russianmemory.ru Историк-генеалог Семёнов Виталий
ouranopolis

Categories:

Немного ипотечной бухгалтерии

Открою секрет, который поможет многим ипотечникам - самозанятым и ИП, которые берут. Опыт, так сказать, прошлого года. Обсудим его плюсы и минусы.

Итак, дано, у меня есть доход, но доказать его я не мог. На всякие бумажки от самозанятых в банках смотрели как бараны на новые ворота, а при этом это официальные распечатки из налоговых.
Я брал кредит по системе 40-60, это когда приносишь 40 % своих денег, и тогда тебе ВООБЩЕ не надо доказывать платёжеспособность. Т.е. я заложил собственную квартиру Тинькову на 10 лет, вот что вышло.

Если считать грубо, то залог у Тинькова это столько берёшь, столько же и отдаёшь + ещё столько же (ну, если честно, 97%), т.е. я брал 2 858 000, за 10 лет я верну их, и ещё 2 800 000
За год залога я заплатил за залог 558 000, при этом проценты из них 377 000, т.е. сам кредит за год уменьшился на 181 000 только. Во второй год он уменьшится на 217 000. Из условного платежа в 46500 проценты составляют 31500, а 15 000 собственно, кредит.
Это самый удушающий кредит. Плохо ещё то, что, по сути являясь ипотекой (вы выкупаете у банка своё же жилье), вы не можете подать на погашение процентов налоговый вычет, как можете, собственно, на ипотечный кредит и на его проценты. Налоговая не рассматривает залог как улучшение жилищных условий (что, по форме верно, но по сути, в данном случае, нет).

Для сравнения - основная ипотека мне была выдана в Абсолюте как "семейная, путинская", хотя у меня двое детей от РАЗНЫХ браков, и разница огромная - по Тинькову вы выплатите деньги, и ещё 97%, в Абсолюте - деньги и ещё 43% т.е залог Тинькова в 2 раза менее выгодный, но есть одно но
В Абсолюте очень высока стоимость страховки, т.е. за 10 лет вы заплатите ещё 500 000 рублей за страховку самого кредита, а также новой квартиры, которая ещё НЕ ваша, а в Тинькове вы заплатите только 80 000 рублей, там риск уже спрятан в процент.

Забавно, что для того, чтобы "сшить" два кредита я взял кредит Альфабанка методом одного клика в приложении (500 000 на 4 года). И знаете что - это оказался ТАКОЙ ЖЕ выгодный кредит, как и Абсолют). На минуточку.

Один из рычагов влияния банка на клиента НЕ ТОЛЬКО штрафы, но и увеличение %, т.е. льготная ипотека моментально превращается в "нельготную" если вы три раза просрочили платёж. Забавно, но точно также и в Тинькове.

+ Проблемы, которые возникают у застройщика - это проблемы клиента! Для банка ипотечное жилье - это ОБЕСПЕЧЕНИЕ, зависло жилье - зависло и обеспечение. Т.е. по сути залог уже существующей квартиры и ипотека строящегося это ОДНО И ТОЖЕ.

Самое дурацкое в этой ситуации, что я не могу перекредитоваться. Из-за низких ставок по кредитам, я бы сейчас мог выкупить кредит у Тинькова и с профитом в 500 000, но тут нашла коса на камень - кредитный рейтинг - высший, 5.5, но закредитованность такая, что любая скоринг система моментов выдаёт отказ.

Из плюсов всей этой ситуации.
+ за один год купленная квартира подорожала на 2 500 000
+ за 10 лет точно можно говорить об инфляции в 20%
+ через 2 года будет проще "промежуточный" кредит Альфы будет выплачен, а залоговую квартиру можно будет сдавать (например, в счёт алиментов), так что в этой всей ситуации важно продержаться первые 2-3 года, потом "бремя" падает примерно на треть.

Tags: casual
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments