russianmemory.ru Историк-генеалог Семёнов Виталий (ouranopolis) wrote,
russianmemory.ru Историк-генеалог Семёнов Виталий
ouranopolis

Categories:

Как я, будучи самозанятым, получил ипотеку.

Мне, как человеку, выросшему в плохом районе (138-й квартал Выхина) жизенно важен район, в котором я живу. Дом для меня начинается не с квартиры и даже не с лестничной клетки, а с придомовой территории. Этот принцип у меня везде проходит по жизни, когда в нашей деревне, где у нас есть дом, известный фермер Джон Кописки, который на всех углах клянётся в любви к России попытался слить в реку несколько тон химии, я постарался устроить ему максимальную козью морду. Коллеги знают о моём принципе : зашёл в архив — сделай архив лучше, пофиг что по этому поводу думают архивисты.

Принцип такой — дом это то, что вокруг меня.

И когда в 2000-м году я переехал из Выхина в Марьино, это было как земля обетованная — чистота в подъезде! Цветы! Консъержи! Я никогда до этого не видел консъержев.

Сейчас, кстати, мой дом на Поречной сильно деградировал. Старшую ТСЖ гораздо больше занимает урегулирование вопросов на придомовой парковке, часть жильцов за семью киргизов- консъержей не платят, а киргизы тоже особо не надрываюются, живут в своей коморке, объявили себе два перерыва, часто ставят приехавших откуда-то из под Оша девочек -красавец в будку мимо которых можно пронести (и вынести) хоть танк. Дверь в дом распахнута, бардак — и это за мои 500 рублей в месяц.

Поэтому я искал квартиру в доме, где будет нормальный консъерж-сервис, а не семья киргизов, я готов был за это платить, и много. Мне это важно.

Хотелось купить хоть дорого, но — мечту. То, что хочется. Не «прагматик-класс», не Коммунарку, потому что Коммунарка сегодня это то, чем было новое Марьино 20 лет назад, да вот только я стал старше на 20 лет. (Кстати, Коммунарка сегодня совсем не дёшева)

Прикиньте, моя квартира (однушка с отличным видом 20 минут пешком от метро «Братиславская») стоила в 2000 году 18 272 $, сейчас она стоит 6 500 000 рублей, то есть 100 000 $, даже если брать , что доллар сильно потерял, то квартира подорожала минимум в 3 раза!

Я начал готовиться за полгода: я нашёл солидную московскую контору, куда за весьма необременительные услуги, устроился, т. е. кроме ИП я стал и бюджетником (зарплата 80 000 руб), кроме того, я поменял совершенно идиотскую систему упрощённого налогообложения на налог на профессиональный доход (сокращенно — НПД, тот самый налог для самозанятых, но на него могут перейти и ИП). Кстати, все эти ухищрения совершенно не помогли, другой вопрос, что сама эта новая система оказалась удобной — получать 80 000 в месяц за то, что ты и так делаешь — это приятно, а система платежа НПД оказалась проста, удобна и практична!

Я хотел конкретную квартиру в ЖК Баланс. Тут было всё, что я хотел: во-первых, с отделкой, и с хорошей отделкой, с отличным видом, продуманный дом, - не просто вставленный среди пятиэтажек, а часть нового квартала. При этом я свою нынешнюю квартиру тоже не хотел ни сдавать, ни тем более продавать. Мы в прошлом году сделали отличный ремонт, с хорошими материалами, под нас, он обошёлся нам в 500 000 рублей, и я ценю эти деньги.

Мне очень нравилось расположение — 15 минут до метро «Рязанский проспект», 20 минут до «Кузьминок» или «Текстильщиков», 15 минут до платформы «Вешняки» и 20 — до парка Кусково, это всё места моего детства (ещё до того, как мы переехали в Выхино, я родился на улице Молдагуловой, в Вешняках), 20 минут до платформы «Текстильщики» (ездить в ЦАМО). В 2020 году должна была открыться станция «Окская» прямо рядом с домом от которой до моих родителей ровно одна станция на метро, а до «Нижегородской» и пересадки на БКЦ и МЦК — 2 станции. Но, главное, до Кремля — 12 км, на велосипеде это 40 минут, трусцой можно добежать за 2 часа!)

Я тогда ещё не знал, но менеджер по продажам позже подобрала мне квартиру с угловым остеклением. Угловое остекление это вот так

Лучше посмотреть на это непосредственно на сайте, вот эта квартира на 12 этаже, наша на 14.

https://get-balance.ru/flats/5203/

Из минусов, она, конечно, маленькая — 45.8 м2, на этаже 10 квартир (я никогда не жил в доме, где на этаже было бы больше 6 квартир), но это длинный 30 этажный дом. Но надо было чем-то жертвовать.

Итак, к делу. Ипотеку на нормальных, т. е. близких к общечеловеческим условиям, ИП не получить. Если вам удалось — мой вам поклон. Я, изучив вопрос, понял, что банки относятся к ИП чуть лучше, чем к героиновым наркоманам. Это в этой истории главное.

Обратите внимание, что во всей дальнейшей истории я ни разу никого не обманул. Это совершенно не требуется. Это никакая не хитрая схема — все всё понимают, и либо такие как ты есть в системе банка, либо тебя нет.

Итак, ИП может получить ипотеку, только если принесёт 40% от суммы, т. е. первоначалку.

Тогда включается так называемая «ипотека по двум документам», она же «ипотека по паспорту», в ВТБ это называется «Победа над формальностями».

Часть первая. Тинькофф

Эту сумму я мог получить только одним способом, - сдав в залог квартиру. Такая услуга есть у Тинькова. Условия адские. Квартира должна быть только новая (дом не старше 1980 года постройки), в нормальной, отремонтированной квартире (не убитый «бабушкин вариант), причём, Тинькофф не запрещает квартиру сдавать (что ценно!), никто никого не обманывает, - тебе даёт короткий договор, где чётко и понятно написано, если ты будешь платить по кредиту 10 лет, то вместо полученной суммы в 2 850 000 рублей, ты вернёшь эти деньги плюс

2 730 000 рублей, т. е. 96%, т. е. в ДВА РАЗА БОЛЬШЕ!

И это реально быстро: менеджер пришёл в воскресенье, быстро отфотал квартиру, в ровно через неделю в Росреестре уже было поставлено обременение на квартиру и деньги пришли на карту (причём миллиона из 2 850 000 были доступны сразу).

Всё, теперь ты можешь погасить кредит хоть завтра и тогда ты реально ничего не потеряешь.

Ты можешь погашать его досрочно хоть раз в неделю.

Ты можешь 3 раза вовремя не заплатить и потеряешь квартиру.

Жёстко? Жёстко.Но альтернативы не было.

ВТБ и зачем нужны ипотечные менеджеры.

Вот уже с этой суммой я мог претендовать на «Ипотеку по двум документам», но тут я выяснил интересную вещь : не все проекты работают со всеми банками, например, «Ипотеку по двум документам» мне сначала одобрили в ВТБ, но «Баланс» не работает с «ВТБ», и мне позвонил ипотечный менеджер и спросил, а нахера мне ВТБ, и что ипотеку по двум документам они могут мне выбить и в «Абсолюте», и даже могут попытаться выбить семейную ипотеку с господдержкой. (У меня двое детей — 2008 и 2018 года рождения, но от разных браков).

Ради интереса я таки решил сходить в ВТБ и отношение там было совсем недружественное. Менеджер сделала большие глаза и спросила меня, а что, мол, у меня первоначалка от залога квартиры?? Я говорю, мол, да, а она — нет, у нас так нельзя, вы что, вы должны или продать квартиру или накопить (интересно, откуда я стану более платёжеспособным если просто продам квартиру?

Вы можете сдать документы, но это будет отказ, сказала она мне. Зачем мне это надо было делать, у меня , кстати, кредитная история с 2004 года и она просто идеальная — на «5» - я проверял. Я брал много разных кредитов и ни разу ничего не просрочил.

В тот же день мне позвонил ипотечный менеджер «Баланса» и сообщил, что «Абсолют» одобрил мне семейную ипотеку, на минуточку — на 5.5% вместо 10% !!

Альфа-банк VS Сбербанк

Проблема только в том, что «Абсолюту» было нужно жёстко 40% от суммы, а мне не хватало где-то 350 000-400 000. Надо было брать ещё один кредит. Я заполнил заявку на сайте Сбербанка и пришёл в отделение. В качестве подтверждения я взял справку из приложения «Мой налог» для самозанятых, кстати, очень удобно — не надо никуда идти, просто нажимаешь на кнопку и мгновенно формируется бумага, защищённая усиленной электронной подписью, которая показывает, сколько ты заработал, сколько ты заплатил, но, понятно, с того момента, как эта система заработал — то есть с января.

Нет, надо декларацию! - сказала мне девушка в Сбербанке. И тут я понял, что она просто не понимает, что такое «самозанятые», что такое НПД и почему нам теперь не надо идти в налоговую.

Да твою же мать! Сам Сбербанк рекламирует своё приложение «Мой налог» (перешедшие на НПД могут загрузить «родное» приложение от Налоговой, которое, кстати, вполне хорошо работает, а может от крупнейших российских банков, которым также было разрешено разработать такие приложения. Так вот Сбербанк был одним из первых, то есть приложение есть, а кредитных продуктов, которые можно было бы подтвердить справкой из ЭТОГО ЖЕ ПРИЛОЖЕНИЯ — нет!

Да идите в жопу, подумал я. На примере с ВТБ я уже помнил, что не стоит стучаться в закрытые двери, за углом есть кто-то, кто предложит что-то лучше: и правда, открываю приложение Альфы на телефоне (у меня их кредитка) а там написано, - вам одобрен кредит на 770 000 рублей. Я просто поменял сумму на 500 000, нажал на кнопку и ВСЁ!! Через 5 минут кредит был выдан! Деньги на счету. Соси, Сбер! Кстати, процент вполне божеский — переплата за 5 лет на 500 000 — 170 000 рублей (7 750 долларов, переплата 2 600 долларов, т. е. 34%, но, с другой стороны, зачем кредит на 500 000 платить 5 лет?

Итак, деньги были обеспечены, дальше уже был чисто технический момент — снять деньги с банкомата Тинькова (да, в банкомате можно реально ввести сумму «выдать миллион» и он выдаёт!!) и положить на счёт в Абсолюте, причем, пока суд да дело, открыть вклад с быстрыми процентами (заявка в Росреестре регистрируется минимум 10 дней, пока туда сюда с 3 200 000 успеют набежать проценты!)

Что такое семейная ипотека?

И вот сегодня в договоре мы увидели условия семейной ипотеки. Мы берём 4 780 000 рублей (74 000 $), если платить 10.5. лет (хотя мы просили на 10, но дали почему-то не на 120, а 129 месяцев), то вернуть надо будет ровно на миллион больше (15 500 долларов), господи, после Тинькова это просто подарок какой-то! Однако это сумма не включает страховку, а на первый год она составлет 60 000 рублей (на каждый из следующих от 30 000 и меньше). т. е. реально можно накинуть ещё 1 200 000 рублей.

Подытоживая проценты, можно сказать, что если платить все платежи в срок, то переплата с квартиры в 8 000 000 (124 000 $) составит (2 730 000 (Тинькофф) + 170 000 (Альфа)+ 1 000 000 (Абсолют) + 200 000 страховка) = 4 100 000 рублей (63 500 $), то есть 100 % + 50%, однако, думаю, никто не берёт такие кредиты, чтобы не пытаться закрыть их досрочно, я планирую закрыть его за 5 лет, таким образом, сумма процентов у меня будет около 2 000 000 рублей.

Платёж в месяц в первые 5 лет составит 46 500 (Тинькофф) + 14 000 (Альфабанк) + 50 000 (Абсолют) — 110 500 рублей, учитывая затраты на страховку со следующего года, можно эту сумму увеличить до 113 000.

Через 5 лет эта сумма упадёт до 100 000 (закроется кредит Альфы), но, как я и говорил, вся эта громоздкая система хотя бы как-то выгодна только в случае преждевременного погашения.

Вот такие вот расклады, котаны. Можно злиться на Тинькова, но никто не заставляет брать у него кредит. Если бы не он, то вообще бы ничего не было. Во всей этой ситуации самое для меня поразительное это «одиночество в сети» человека, который в России называется предпринимателем. Для того, чтобы он улучшил свои же жилищные условия он должен показать, что уже живёт хорошо. В России есть статус самозанятого, но нет НИ ОДНОГО банковского продукта, которые бы принимали справки, которые формируют приложения для самозанятых. Т..е вы можете заплатить туда максимум налогов (максимум — это 4% с суммы 2 400 000 рублей, то есть 96 000 в год) но это никого не убедит.

Tags: Деньги
Subscribe

  • Проектам ГенЭкспо нужна помощь

    Товарищи, в этом году прям реально надо помочь. Вся эта система проектов : Архивный дозор, Марши, Демянск-Дулаг, ГенЭкспо, она же вся существует в…

  • Немного ипотечной бухгалтерии

    Открою секрет, который поможет многим ипотечникам - самозанятым и ИП, которые берут. Опыт, так сказать, прошлого года. Обсудим его плюсы и минусы.…

  • Как я живу?

    Теперь о том, как я живу: +Я живу хорошо, я совершенно не хочу возвращаться ни в какие архивы и никуда не хочу ехать, мне примерно на месяц есть…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 3 comments